¿Qué es una hipoteca de alto riesgo? |

¿Qué es una hipoteca de alto riesgo? |
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13 enero, 2021

Si su historial crediticio le impide obtener una hipoteca convencional, puede pensar que una hipoteca de alto riesgo es una buena idea. Pero antes de firmar la línea de puntos, veamos más de cerca las hipotecas de alto riesgo y veamos cómo funcionan.

¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?

Una hipoteca de alto riesgo es un préstamo hipotecario otorgado a personas con un crédito menos que perfecto. Fueron diseñados para poner el Sueño Americano de ser propietario de una vivienda al alcance de todos, y cuando decimos todos, nos referimos a todos : ya sea que se declaró en bancarrota el año pasado, tiene bajos ingresos o tiene un largo historial de no pagar sus facturas, podría calificar para una hipoteca de alto riesgo , una locura , ¿verdad?

¿Cómo funcionan las hipotecas de alto riesgo?

Usted saca una hipoteca de alto riesgo de la misma manera que sacaría una hipoteca convencional, a través de un prestamista como un banco o una compañía hipotecaria.

La mayor diferencia entre una hipoteca convencional y de alto riesgo es la tasa de interés . Debido a que un prestatario de alto riesgo representa una mayor amenaza para el prestamista, el prestamista cobra una tasa de interés más alta por mes. Esto significa que, a largo plazo, pagará más por su casa de lo que pagaría con una hipoteca convencional.

¿Qué es la Clasificación de prestatarios?

Los prestamistas tienen su propia forma de evaluar el riesgo de los prestatarios. Básicamente, asignan a cada prestatario potencial un “grado” que representa el nivel de riesgo del prestatario. La calificación más alta es la ” A-paper ” y generalmente significa que el prestatario tiene todo lo siguiente:

  • Una puntuación de crédito de 680 o más
  • Una relación deuda-ingresos que no supere el 35%
  • Un pago inicial del 20%
  • Documentación de ingresos y activos.

Si se le emite un “documento A” , no obtendrá una hipoteca de alto riesgo. Obtendrá una hipoteca convencional, una hipoteca preferencial , con una tasa de interés fija que es mucho más baja que la tasa subprime.

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Si no califica para una A, obtendrá una calificación más baja: una ” B, C o D-paper “. Un “papel B” es menos riesgoso que un “papel C”, y un “papel C” es menos riesgoso que un “D”. Las tres se consideran hipotecas de alto riesgo y se emiten a prestatarios con estas características.

  • Un puntaje de crédito por debajo de 660
  • Problemas para pagar los gastos de subsistencia mes a mes
  • Relación deuda-ingresos del 50 por ciento o más
  • Quiebras en los últimos 5 años
  • Ejecución hipotecaria en los últimos 2 años

¿Cuáles son los tipos de hipotecas de alto riesgo?

Las hipotecas de alto riesgo vienen en varias formas diferentes, pero estas cinco son las más comunes.

1. Hipotecas de interés exclusivo

Considere, por un momento, cómo funciona una hipoteca convencional. Supongamos que obtiene una hipoteca a 15 años con una tasa de interés fija . Eso significa que, durante 15 años, paga un pago mensual fijo que es parte del saldo del préstamo y parte del interés. Simple, ¿verdad?

Sin embargo, una hipoteca de solo interés requiere que pague solo intereses durante un período de tiempo fijo, generalmente entre 5 y 10 años. Si solo paga intereses, sus pagos mensuales serán mucho más bajos que el pago de una hipoteca convencional; más bajos, seguro, hasta que finalice el plazo de solo intereses.

Una vez que finaliza el plazo, tendrá que pagar intereses y el saldo de su préstamo. Y aquí está el problema: no tendrá tiempo adicional para pagar su hipoteca. Por lo tanto, si obtuvo una hipoteca a 15 años, con un plazo de solo interés de 5 años, ¡tiene 10 años para pagar el saldo total del préstamo más los intereses!

2. Hipoteca de dignidad

Las hipotecas dignas son un nuevo tipo de subprime. Al igual que la hipoteca de alto riesgo original, paga una tasa de interés más alta de lo normal. Luego, después de cinco años de pagar su hipoteca a tiempo, su tasa de interés se reduce a la tasa estándar. Y todo ese dinero ” extra ” que haya pagado en intereses se destinará al saldo de su préstamo. A partir de ese momento, su tasa de interés será la misma que la de una hipoteca convencional.

3. Préstamos con amortización negativa

La amortización positiva es la forma en que debería funcionar una hipoteca. Usted paga tanto los intereses como una parte del saldo del préstamo y poco a poco la cantidad adeuda disminuye. Su préstamo se está amortizando , se está extinguiendo lentamente.

La amortización negativa es lo contrario. No puede pagar lo suficiente para cubrir los intereses, lo que significa que cada mes el saldo del préstamo crece y crece y crece.

Por ejemplo, supongamos que obtiene una hipoteca de $ 150 000 con una tasa de interés del 7%. Cada mes, pagaría $ 875 en intereses (.07 / 12 meses x 150,000 = $ 875). Ahora, digamos también que su prestamista acordó permitirle pagar solo $ 500 al mes, lo que significa que cada mes, deja $ 375 sin pagar en intereses. ¿Qué pasa con esos $ 375? Su prestamista lo agrega al saldo de su préstamo, elevándolo a $ 150,375. Si esto sucediera todos los meses durante un año, tendría un saldo de préstamo de $ 154,500, y si esto sucediera durante cinco años, ¡el saldo de su préstamo sería de $ 172,500!

Cuando un prestamista le otorga un préstamo de amortización negativa, tendrá un plazo en el que pagará una parte de los intereses. ¡Pero ningún prestamista quiere que su préstamo crezca para siempre! Con el tiempo, aumentarán sus pagos mensuales y tendrá que pagar todos los intereses y una parte del saldo del préstamo.

4. Préstamos Globales

Piense en cómo funciona un globo. Un globo comienza con un ancho minúsculo, se expande lentamente a medida que usted inhala aire, luego la bocanada se extiende hasta su tamaño completo.

¡Eso es un préstamo global en pocas palabras! Cuando obtiene un préstamo global, realiza pagos muy pequeños durante mucho tiempo. Sin embargo, los pagos pequeños significan que debe más en el saldo de su préstamo y, finalmente, hace un pago gigante para pagar todo el préstamo.

Entonces, supongamos que obtiene un préstamo global a 5 años para una casa de $ 250,000. También digamos que cada mes paga $ 1,000 del saldo del préstamo. Después de 5 años, habrá pagado $ 60,000 de su préstamo, lo que significa que todavía debe $ 190,000. Una vez que finalice su período de préstamo de 5 años, realizará un pequeño pago de $ 190,000. Todas. a. una vez.

5. Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Con una hipoteca convencional, su tasa de interés permanece igual. Sin embargo, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen tasas de interés que cambian, ¡a veces en una cantidad realmente grande!

Los ARM siempre comienzan con un período de “gracia” con una tasa de interés fija, lo que algunos prestamistas llaman el “adelanto”. Puede tener un adelanto de dos años, cinco o diez, durante los cuales paga la misma tasa de interés, año tras año. Luego, cuando finaliza el teaser, su tasa de interés se vuelve variable. Un año su tasa de interés podría ser muy baja, el próximo año, extremadamente alta.

Los ARM pueden representar una gran amenaza para los prestatarios. Dado que los prestatarios no pueden predecir en qué dirección subirá o bajará la tasa de interés, podrían verse fácilmente debiendo mucho más de lo que pueden pagar. Y si esto sucediera a gran escala, si millones de prestatarios no pudieran pagar la hipoteca, podríamos tener una gran crisis económica.

Al menos, así es como comenzó el colapso de las hipotecas de alto riesgo.

¿Qué fue el colapso de las hipotecas de alto riesgo?

A principios de la década de 2000, la gente obtenía hipotecas de alto riesgo como dulces en Halloween. La mayoría de estas hipotecas de alto riesgo eran ARM, y debido a que en ese momento las tasas de interés estaban en un mínimo histórico, muchas personas en quiebra pensaron que podían pagar el préstamo .

Además de las bajas tasas de interés, los valores de las propiedades se dispararon. A la mayoría de los prestamistas ni siquiera les importaba si los prestatarios no podían pagar sus hipotecas. Si no pudieran pagar, los prestamistas simplemente recuperarían la propiedad, la venderían a un precio más alto y obtendrían alguna ganancia.

Entonces, los prestamistas dieron préstamos a todos.

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Luego, en 2006, sucedió lo inesperado. Por primera vez en casi una década, los precios de las viviendas cayeron y las tasas de interés subieron. Y las ARM, que habían ayudado a tantos prestatarios en quiebra a comprar casas, comenzaron a surtir efecto; de repente, los prestatarios de alto riesgo se dieron cuenta de que no podían pagar las tasas de interés más altas. Tuvieron que incumplir, lo que significa que entregaron sus casas a los bancos.

En un buen mercado inmobiliario, los bancos habrían obtenido grandes beneficios. Pero en 2007, nadie quería comprar una casa y el valor de las propiedades se desplomaba. Los bancos no tuvieron más remedio que vender las propiedades a un precio más bajo. Perdieron dinero, se debilitaron y fue entonces cuando el mundo bancario se hundió.

¿Debería contratar una hipoteca de alto riesgo?

Desde 2007, el mercado de la vivienda finalmente se ha fortalecido. ¿Aprendimos nuestra lección? Bueno no exactamente. Últimamente, las hipotecas de alto riesgo han vuelto. Los prestamistas dan a estas hipotecas de alto riesgo resucitadas nuevos nombres, como hipoteca de dignidad, pero con el cambio de nombre, encontrará el mismo producto: una hipoteca arriesgada con una tasa de interés más alta.

Si está pensando en obtener una hipoteca de alto riesgo, deténgase y hágase estas tres preguntas.

1. ¿Está realmente listo para comprar una casa?

Puede que esté mentalmente preparado, claro, pero a menos que esté preparado financieramente, no debería sacar una hipoteca, sea de alto riesgo o no. Recuerde: quiere ser dueño de su casa en lugar de que su casa sea dueño de usted . Si necesita seguir la ruta de la hipoteca, asegúrese de tener cubiertos estos conceptos básicos:

  • Estás completamente libre de deudas
  • Tiene de tres a seis meses de gastos ahorrados en un fondo de emergencia
  • Ya ha ahorrado al menos un 10-20% del pago inicial (el 20% es ideal para evitar los pagos del seguro hipotecario privado (PMI))
  • El pago de su hipoteca no es más del 25% de su salario neto

Si no ha cubierto estos conceptos básicos, no está listo para comprar una casa. Y aunque técnicamente podría calificar para una hipoteca de alto riesgo, está pidiendo prestado más de lo que puede pagar con seguridad.

2. ¿Quiere asumir un riesgo adicional?

Se honesto contigo mismo. Si no ha pagado bien el crédito en el pasado, ¿qué le hace pensar que puede hacerlo ahora? Su prestamista no lo pensará dos veces antes de tomar su casa si comienza a fallar en los pagos. Y si pensaba que tenía problemas para comprar una casa con mal crédito, ¡imagínese intentar comprar una casa después de haber incumplido sus pagos!

No hay nada de malo en alquilar, especialmente si desea practicar el pago puntual de sus pagos mensuales. Puede ahorrar dinero para el pago inicial, generar confianza y fortalecer su historial de pagos a tiempo.

3. ¿De verdad quiere pagar que mucho más por una casa?

En la superficie, una hipoteca de alto riesgo parece un esfuerzo humanitario para ayudar a las personas desfavorecidas a conseguir una vivienda.

Pero cuando mires más de cerca, descubrirás que realmente estás pagando más por una casa. Y por más queremos decir mucho más . Paga una tasa de interés más alta, costos de cierre más altos y, la mayoría de las veces, paga su préstamo durante un período de tiempo más largo. Su prestamista está recibiendo la mejor oferta. ¿Y usted? No tanto.

Por ejemplo, digamos que el comprador Bob quiere comprar una casa de $ 250,000. Obtiene una hipoteca a 30 años con intereses únicamente (subprime) con una tasa de interés del 7%. Usemos nuestra calculadora de hipotecas y dividamos su costo final en pasos.

  • Cada mes pagaría $ 1458 en intereses (.07 / 12 x $ 250,000)
  • Los primeros 10 años, solo paga intereses, que ascienden a $ 174,960 ($ 1458 x 12 meses x 10 años).
  • Después del período de 10 años, debe pagar el saldo del préstamo, $ 250,000 , durante un período de 20 años.
  • Después de 20 años de pagar el saldo del préstamo, termina pagando $ 349,920 en intereses.
  • Al final de su hipoteca a 30 años pagaría $ 774,880 .

Ahora, digamos que el comprador Joe también quiere comprar una casa de $ 250,000 con una hipoteca convencional a 30 años con una tasa de interés fija del 4.50%. ¿Cuánto pagaría?

  • El comprador Joe pagaría alrededor de $ 937.5 al mes en intereses (.045 / 12 x $ 250,000).
  • Después de 30 años, pagaría $ 337,500 en intereses.
  • Al final de su hipoteca a 30 años, pagaría $ 587,500 por su casa.

En resumen, el comprador Bob paga $ 187,380 más en una hipoteca de alto riesgo que el comprador Joe, y esa es solo la diferencia de intereses.

Ahora, comparemos estos con la Compradora Jane, quien decidió seguir el consejo de Dave y comprar esa misma casa de $ 250,000 con una hipoteca convencional a 15 años con una tasa de interés fija del 4.25%. ¿Qué paga ella?

  • Cada mes, paga $ 885 en intereses (.0425 / 12 x $ 250,000)
  • Después de 15 años, paga $ 159,375 en intereses.
  • Al final de la hipoteca de 15 años, ella paga $ 409,375 por esa casa, $ 178,125 menos que la hipoteca convencional a 30 años del Comprador Joe y $ 365,505 menos que la hipoteca de alto riesgo del Comprador Bob.

Obtenga una hipoteca de la manera correcta

¿Cómo puede ser como la Compradora Jane y pagar mucho menos por una casa?

Si está listo para comprar una casa, pero tiene un historial crediticio malo, no tiene que tomar una hipoteca de alto riesgo. Solo necesita trabajar con un prestamista como Churchill Mortgage que aún realiza la suscripción manual , un proceso en el que un prestamista revisa su solicitud de préstamo y determina si puede confiar en usted para pagar el préstamo.

Si su puntaje de crédito lo asusta para que obtenga una hipoteca de alto riesgo, visite a nuestros amigos de Churchill Mortgage. Los expertos financieros allí han ayudado a cientos de miles de personas a planificar mejor y vivir mejor. Antes de comprometerse con una hipoteca de alto riesgo, ¡pídale a Churchill que lo ayude a encontrar las respuestas correctas para su situación específica!