Hipotecas asumibles: ¿Cuándo se pueden transferir préstamos hipotecarios? ValuePenguin

Hipotecas asumibles: ¿Cuándo se pueden transferir préstamos hipotecarios? ValuePenguin
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13 enero, 2021

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Una hipoteca asumible es un préstamo que se puede transferir de una parte a otra con los términos iniciales vigentes. Para compradores y vendedores en un entorno de tasas de interés en alza, aprovechar una hipoteca asumible es una gran opción que tiene sentido financiero, si se hace correctamente.

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible permite que otra parte se haga cargo de los pagos restantes de un préstamo hipotecario, mientras se mantiene intacta la tasa del préstamo existente, el período de pago, el saldo del capital y otros términos. Los derechos y obligaciones del préstamo original se transfieren esencialmente de un prestatario a otro sin que se cree una nueva hipoteca. El comprador acepta hacer todos los pagos subsiguientes del préstamo en el futuro, como si hubiera sacado el préstamo original.

Sin embargo, no todos los préstamos son asumibles y el prestamista debe aprobar la suposición en la mayoría de los casos. Al igual que en una hipoteca de compra estándar, la aprobación de su supuesto dependerá de su capacidad para calificar para el préstamo y de su capacidad para pagar sus deudas. Por lo general, existen dos tipos de supuestos de préstamos hipotecarios:

Una suposición simple es cuando el comprador se hace cargo de los pagos de la hipoteca del vendedor. Esta es una transacción privada en la que el título de propiedad pasa del vendedor al comprador y requiere menos participación del prestamista. Este proceso es intrínsecamente riesgoso para el vendedor, ya que sigue siendo responsable de los pagos de la deuda original. Una simple suposición coloca al vendedor en la posición de un obligado secundario, similar a un codeudor hipotecario. Aunque el comprador acepta realizar los pagos del préstamo hipotecario durante una simple suposición, el vendedor sigue siendo responsable de la hipoteca. Cualquier morosidad o incumplimiento incurrido por el comprador también aparecerá en el informe crediticio del vendedor.

La novación es donde el comprador se hace cargo de los pagos de la hipoteca, y el prestamista asigna formalmente todos los derechos y responsabilidades de la hipoteca original al comprador. Después de la novación, el prestatario original queda liberado de toda responsabilidad y se crea una nueva obligación con los mismos términos y tasa de interés del préstamo anterior. Por lo tanto, el préstamo existente es asumido por otra parte y cedido a esa parte por el prestamista o administrador del préstamo. Los acuerdos de novación son más deseables porque eliminan la responsabilidad del prestatario original y dan como resultado la transferencia total de la hipoteca al nuevo comprador de vivienda. Por lo general, se trata de una solución más limpia que las suposiciones simples.

¿Qué préstamos hipotecarios son asumibles?

Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA, VA y USDA, generalmente permiten suposiciones. Por lo general, no incluyen las cláusulas de “vencimiento a la venta” que evitarían que se asuma el préstamo. La cláusula de “pago a la venta” se popularizó para los préstamos convencionales en los años 70 y 80 debido a cambios en las prácticas crediticias. Si ve una cláusula de “vencimiento a la venta” en su contrato hipotecario, es posible que no tenga suerte en lo que respecta a los supuestos del préstamo, aunque nunca está de más preguntarle directamente al prestamista.

¿Son asumibles los préstamos de la FHA?

Los préstamos de la FHA hechos después del 1 de diciembre de 1986 son asumibles, pero requieren que el prestamista verifique la solvencia crediticia del comprador para calificar. Esto significa cumplir con las pautas de suscripción actuales de la FHA para ingresos, activos y crédito:

  • Necesitará un puntaje crediticio mínimo de 580, aunque los prestamistas individuales pueden tener un requisito de puntaje más alto.
  • Sus índices de endeudamiento no deben exceder el 31% para sus gastos de vivienda y el 41% para sus gastos mensuales totales.

¿Son asumibles los préstamos del USDA?

Los préstamos del USDA generalmente son asumibles, pero requieren la aprobación previa del USDA. No otorgarán una aprobación si el vendedor está atrasado o no cumple con sus pagos. Para poder calificar:

  • Necesitará una puntuación de crédito mínima de 580 a 620, según las pautas de cada prestamista.
  • Los ingresos de su hogar no pueden exceder el 115% del ingreso medio promedio del área.
  • Sus índices de endeudamiento no deben exceder el 29% para sus gastos de vivienda y el 41% para sus gastos mensuales totales.

¿Son asumibles los préstamos VA?

Los préstamos VA son asumibles porque tienen un propósito específico para miembros militares actuales y anteriores. La Administración de Veteranos respalda sus préstamos con una garantía, también conocida como “derecho”, y cada militar o mujer tiene una cierta cantidad de derecho disponible para ellos. El derecho básico es $ 36,000 y el VA garantiza hasta cuatro veces el monto del derecho, o $ 144,000, del préstamo contra incumplimiento. Esto actúa como protección para el prestamista, especialmente si el propietario debe mudarse como parte de su servicio militar.

Si se requiere que un militar o una mujer se mueva rápidamente en los pedidos, por ejemplo, es posible que no tengan tiempo suficiente para vender su casa, restaurar sus derechos y comprar una nueva casa lo suficientemente rápido. Si otro veterano elegible puede asumir su préstamo, entonces se restaurará su derecho y podrá usar su beneficio de VA nuevamente en el futuro. Tenga en cuenta que tanto la VA como el prestamista actual deben aprobar la suposición. Además, si un no veterano asume el préstamo, el derecho no se restaurará.

¿Son asumibles los préstamos hipotecarios convencionales?

Los préstamos convencionales no suelen ser asumibles porque casi siempre contienen una cláusula de “vencimiento a la venta” en sus documentos de préstamo, que requiere que se cancele la hipoteca si se transfiere la propiedad. Prácticamente todos los préstamos hipotecarios originados en los últimos años incorporan una cláusula de vencimiento a la venta; este es un procedimiento operativo estándar para la mayoría de los principales bancos y cooperativas de crédito.

Puede haber excepciones con algunos prestamistas privados, ya que no existe un requisito legal para incluir la cláusula de vencimiento en venta en los documentos del préstamo. La eliminación de la cláusula de vencimiento en venta también puede estar sujeta a negociación cuando se trata de financiación basada en el vendedor. También hay situaciones en las que puede transferir una hipoteca sin activar la cláusula de vencimiento en venta; Por lo general, estos involucrarán la transferencia de bienes raíces a través de un fideicomiso o herencia, o como parte de un divorcio. Siempre es una buena idea consultar con su abogado de bienes raíces para confirmar la legalidad y viabilidad de dichas transferencias.

Cómo asumir una hipoteca

Para asumir un préstamo hipotecario, debe verificar si su prestamista permitirá una suposición y, de ser así, si califica para la suposición. Si se permite la suposición, los requisitos de calificación serán similares a los de una solicitud de hipoteca estándar.

1) Averigüe si el préstamo es asumible

Puede consultar los documentos del préstamo para ver si se permiten suposiciones. El documento del préstamo generalmente indicará si el préstamo es asumible o no bajo la “cláusula de suposición”. Los términos también pueden aparecer bajo la “cláusula de vencimiento de la venta” si no se permite la asunción del préstamo. Si los documentos no contienen estos términos, debe comunicarse directamente con el prestamista y pedirle que confirme si el préstamo es asumible.

También puede consultar la página 4 de la Divulgación de cierre si el préstamo se realizó después de los cambios regulatorios de la Ley Dodd-Frank. La subpartida puede leerse como sigue:

“Supuesto: si vende o transfiere esta propiedad a otra persona, su prestamista

  • Permitirá, bajo ciertas condiciones, que esta persona asuma este préstamo en los términos originales.
  • No permitirá la asunción de este préstamo en los términos originales “.

2) Envíe la solicitud de suposición al prestamista

Deberá enviar la solicitud de asunción al prestamista así como a la entidad gubernamental correspondiente que garantiza su hipoteca. Es probable que ambos cobren tarifas por este servicio. Las tarifas máximas permitidas para los supuestos de préstamos de la FHA y VA se enumeran a continuación:

  • Préstamo de la FHA: $ 500
  • Préstamo VA: $ 300 y una tarifa de financiamiento del 0.5% (pagado por el comprador o el vendedor)

El prestamista también puede cobrar su propia tarifa por separado. Por lo general, esto varía entre $ 800 y $ 1,000, pero podría ser hasta el 1% del monto del préstamo.

3) Enviar información financiera personal para su revisión

Dependiendo del tipo de préstamo que esté tratando de asumir, el prestamista puede requerir información sobre ingresos, activos y crédito para determinar su capacidad para calificar para el préstamo existente. Están obligados a verificar su capacidad para pagar la hipoteca, tal como lo hicieron con el prestatario original. Sin embargo, ciertos programas permiten una documentación reducida, así que consulte con el prestamista para averiguar exactamente qué información necesitarán revisar.

4) Firmar el Acuerdo de Asunción / Modificar la Escritura

El documento más importante en el proceso de asunción del préstamo es la escritura de fideicomiso, que agrega su nombre a la hipoteca y absuelve al prestatario original de cualquier obligación bajo el acuerdo, asumiendo una novación.

Todas las partes deberán firmar los documentos finales. La escritura, junto con la nota hipotecaria, se registra en la Oficina del Registrador del Condado y finaliza el proceso de asegurar la obligación del comprador y liberar la obligación del vendedor.

Tener una póliza de seguro de título de propiedad creada es un nivel adicional de seguridad para el comprador, y una compañía de títulos junto con una agencia de custodia pueden ayudar a coordinar los documentos y procesar la grabación. Para situaciones complejas, puede ser lo mejor para todos consultar con un abogado de bienes raíces.

Consejos para supuestos de préstamos hipotecarios

Es importante asegurarse de que el prestamista haya aprobado la suposición, porque determina quién es el responsable final del pago del préstamo. Hasta que el prestamista libere al vendedor de la responsabilidad, éste es responsable de la deuda y el incumplimiento del pago del préstamo por parte del posible asumidor podría afectar negativamente su puntaje crediticio.

También es importante valorar con precisión la propiedad antes de asumir el préstamo. Si bien no se requiere una tasación como parte del proceso de suposición, querrá que se haga una de todos modos para asegurarse de no pagar de más por la propiedad. Además, se debe realizar una búsqueda de título para asegurarse de que no haya gravámenes u otros gravámenes pendientes sobre la propiedad que estén fuera del alcance de la hipoteca. Estos deberían abordarse antes de asumir el préstamo.

¿Cuándo tiene sentido transferir una hipoteca?

Si los términos de la hipoteca existente del vendedor son más favorables que lo que está disponible en el mercado actual, entonces asumir que el préstamo podría ser económicamente ventajoso. En un entorno de tasas en aumento, los compradores pueden asegurar mejores condiciones asumiendo préstamos que se originaron en períodos de tasas de interés bajas. A medida que las tasas continúen aumentando, es probable que las tasas en aumento continúen haciendo que los supuestos de préstamos sean más atractivos.

Una suposición de préstamo también podría tener sentido después de cualquier evento importante que requiera la transferencia de propiedad. Esto puede incluir divorcios, planificación patrimonial y herencias, donaciones de bienes raíces u otras transacciones que no sean de plena competencia. Es posible que desee consultar a un abogado para confirmar si se permitiría una suposición en cualquiera de estos escenarios. Los préstamos de la FHA, USDA y VA también suelen permitir suposiciones sin la venta real de la propiedad.

Otra ventaja de tener un préstamo asumible es que puede servir como incentivo para los compradores de vivienda, especialmente si la tasa de interés existente es baja y los términos son particularmente buenos. Esto puede usarse como un punto de venta adicional si encuentra un comprador que esté dispuesto a hacer una contribución en efectivo significativa.

Kenny es analista de investigación bancaria e hipotecaria de ValuePenguin y ha trabajado en la industria financiera desde 2013. Anteriormente, Kenny fue analista de inversiones senior en PFM Asset Management LLC. Tiene una licenciatura en Ciencias de la Carnegie Mellon University, donde se especializó en Relaciones Internacionales y Política. Es titular de la carta CFA®.

Nota editorial: el contenido de este artículo se basa únicamente en las opiniones y recomendaciones del autor. Ninguno de nuestros socios de red lo ha visto previamente, encargado ni respaldado de otra manera.

en el sitio web seguro de LendingTree. NMLS # 1136: se aplican términos y condiciones

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