Cuándo debe reducir su tasa de interés – Zillow

Cuándo debe reducir su tasa de interés – Zillow
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13 enero, 2021

EN ESTE ARTICULO:

Existe una relación directa entre las tasas hipotecarias y las tarifas, lo que significa que puede optar por pagar tarifas más altas por una tasa más baja. Esto se conoce como “reducir su tasa” o “pagar puntos”.

Revisemos estos términos y analicemos cómo entender las cotizaciones de préstamos y cómo saber cuándo comprar una tasa baja realmente lo beneficia.

Conceptos básicos de cotización de tarifas

Una cotización de tasa hipotecaria es una combinación de tasas y tarifas. Las cotizaciones iniciales a menudo vienen en formularios en línea o correos electrónicos, luego la cotización finalmente se formaliza en un formulario requerido por el gobierno federal llamado Estimación de préstamo una vez que haya completado una solicitud de préstamo completa.

La cotización de su préstamo le mostrará qué tipo de préstamo está obteniendo (como un préstamo fijo o ARM), cuál es su tasa y cuánto está pagando por esa tasa.

La cotización del préstamo siempre debe mostrar la tasa de porcentaje anual (APR), que es un cálculo que le ayuda a determinar cuánto está pagando por la tasa. Como regla general, si la APR es aproximadamente .125 por ciento más alta que la tasa cotizada, las tarifas serán las habituales y normales. Si la APR es más de .125 por ciento más alta que la tasa cotizada, las tarifas son más altas de lo normal y pueden incluir una reducción de la tasa. En cualquier caso, debe solicitar la revisión de un desglose de las tarifas por artículo.

“Comprar su tarifa con descuento” o “pagar puntos” significan que está pagando una tarifa adicional para obtener una tarifa más baja. Esta tarifa se puede llamar tarifa inicial o puntos en la cotización de su préstamo. Se basa en un porcentaje del monto de su préstamo y se suma a las tarifas más tradicionales, como la tasación, el informe crediticio, la suscripción y el seguro de título (más adelante encontrará más información sobre cómo ubicar estas tarifas entre cotizaciones).

Puede obtener una cotización que incluya dos opciones: una para puntos y otra para no puntos. Por ejemplo, si obtiene un préstamo fijo a 30 años de $ 300 000, la cotización sin puntos podría mostrar la tasa como 4.25 por ciento, y la cotización con 1 por ciento en puntos podría mostrar la tasa como 4 por ciento.

En este ejemplo, los puntos serían $ 3,000 porque equivalen al 1 por ciento del monto del préstamo. Estos $ 3,000 se suman a todas las demás tarifas tradicionales.

Los $ 3,000 reducen su tasa en un 0,25 por ciento, lo que reduce su pago de $ 44 por mes y reduce su costo de interés de $ 62,50 por mes.

¿Tiene sentido reducir su tarifa?

Para determinar si tiene sentido reducir su tasa (también conocida como pago de puntos), debe calcular cuánto tiempo le toma a sus ahorros mensuales en costos de intereses reembolsar el costo de los puntos.

En este ejemplo, $ 3,000 en puntos le brinda un ahorro mensual en costos de intereses de $ 62.50. Entonces, dividimos $ 3,000 por $ 62.50, lo que nos muestra que se necesitan 48 meses, o cuatro años, para que los ahorros en costos de intereses reembolsen los puntos.

Si se necesitan cuatro años para cubrir los puntos de pago de un préstamo fijo a 30 años, esto proporciona muchos años después del período de equilibrio para beneficiarse de la tasa más baja.

Por el contrario, si tuviera un período de equilibrio de cuatro años en un préstamo ARM de 5 años, solo tendría un año de beneficio de la tasa más baja antes de que se ajustara el préstamo.

Este cálculo de equilibrio es la clave para determinar si tiene sentido reducir su tasa.

Generalmente, pagar el 1 por ciento del monto del préstamo en puntos reducirá su tasa en un 0,25 por ciento, pero no siempre es así. Pídale a su prestamista que le brinde opciones para pagar puntos (o reducir su tasa) para que tenga algunas opciones para analizar en busca de plazos de equilibrio favorables.

Obtener y leer cotizaciones de préstamos

La ley define que una solicitud de préstamo completa incluye los siguientes seis elementos:

  • Nombre
  • Dirección de Propiedad
  • Estimación del valor de la vivienda
  • Ingresos
  • Monto del préstamo
  • Número de seguro social (utilizado para obtener su puntaje crediticio)

Una vez que haya enviado su solicitud de préstamo completa, su prestamista tiene tres días para entregarle un documento de estimación del préstamo.

La página 2 de la Estimación del préstamo muestra puntos en la sección superior izquierda denominados Costos del préstamo. Esto mostrará el porcentaje exacto del monto del préstamo para los puntos cotizados. También muestra la cantidad en dólares de los puntos.

Estas son las cifras que usaría para hacer sus cálculos comparativos de equilibrio.

La página 2 de la Estimación del préstamo también muestra todas las demás tarifas de artículos de línea que pagará por el préstamo, para que tenga una imagen completa de su transacción antes de continuar.